L’affitto d’azienda è quel contratto con il quale il proprietario (affittante), dietro corrispettivo, si obbliga a far godere l’azienda, o un suo ramo,  ad altro soggetto (affittuario), il quale deve gestirla, senza modificarne la destinazione ed in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione, degli impianti e le normali dotazioni delle scorte.

Il contratto d’affitto d’azienda può essere utilizzato per l’affitto di qualsiasi tipo di attività commerciale o industriale, come ad esempio un bar, un ristorante, un’officina, un laboratorio, un negozio aperto al pubblico, un opificio.

L’obiettivo dell’accordo è quello di definire i diritti e gli obblighi del proprietario e dell’affittuario e normalmente include dettagli come la durata del contratto, l’importo dell’affitto, le modalità di pagamento, le responsabilità dell’affittuario per la manutenzione e la riparazione dell’attività, e le condizioni per la restituzione dell’attività al proprietario alla fine del contratto.

Affitto di azienda: gli aspetti civilistici

L’affitto d’azienda è disciplinato all’interno del nostro Codice Civile.

L’affitto di azienda è innanzitutto previsto dall’art. 2562 c.c., che a sua volta richiama l’art. 2561 c.c. relativo all’usufrutto: 

“L’usufruttuario dell’azienda deve esercitarla sotto la ditta che la contraddistingue. Egli deve gestire l’azienda senza modificarne la destinazione e in modo da conservare l’efficienza dell’organizzazione e degli impianti e le normali dotazioni di scorte. Se non adempie tale obbligo o cessa arbitrariamente dalla gestione dell’azienda, si applica l’art. 1015 [cessazione dell’usufrutto]. La differenza tra le consistenze d’inventario all’inizio e al termine dell’usufrutto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al termine dell’usufrutto”.

Vista l’esigenza di colmare le lacunose disposizioni in materia di affitto d’azienda non rimane che rifarsi per quanto possibile agli articoli sulla locazione (artt. 1615 e segg. c.c. ).

A tal proposito, può essere importante richiamare anche l’art. 2555 c.c. che definisce l’azienda come

“il complesso di beni organizzati dall’imprenditore per l’esercizio dell’impresa”. 

La possibilità di stipulare contratti di affitto aventi ad oggetto l’azienda è prevista appunto  dall’art. 2562 c.c., il quale si limita a prevedere che all’affitto d’azienda si applichino le medesime norme previste dall’art. 2561 c.c. in tema di usufrutto d’azienda.

La giurisprudenza ha chiarito che, per trattarsi di affitto d’azienda, non è necessario che siano ceduti in godimento tutti gli elementi che normalmente la costituiscono, ma è sufficiente che lo siano alcuni, purché nel complesso di beni ceduti permanga un residuo di organizzazione che ne dimostri l’attitudine all’impresa. L’affitto d’azienda quindi, può avere a riferimento l’unico complesso dei beni organizzato dall’imprenditore, o un ramo d’azienda.

Affitto di azienda: obiettivi e finalità

L’affitto d’azienda è uno strumento contrattuale che può consentire alle parti il raggiungimento di diverse finalità.

La sua versatilità consente di utilizzarlo per più scopi.

Può essere, infatti:

1.  un’operazione strumentale ad altre operazioni straordinarie quali cessione o fusione d’azienda; in particolare con l’inserimento di clausole contrattuali adeguate può limitare i rischi di sopravvenienze passive a carico del futuro compratore;
2. nel bel mezzo di un passaggio generazionale, permette di verificare la capacità imprenditoriale dell’erede senza perdere la proprietà dell’azienda. L’affitto in sostanza può rappresentare un periodo di prova garantendo all’attuale imprenditore la tutela e la salvaguardia dei propri interessi e del capitale aziendale;
3. consente l’esercizio temporaneo dell’attività in caso di crisi finanziaria o fallimento, salvaguardando l’integrità dei beni aziendali e dell’avviamento. Il concordato preventivo mediante contratto di affitto e opzione di cessione dell’azienda ne è l’esempio più classico.

Affitto di azienda: gli obblighi delle parti

Con il contratto di affitto di azienda sorgono in capo alle parti diversi obblighi.

OBBLIGHI DELL’AFFITTUARIO

Nella gestione aziendale i principali obblighi che fanno capo all’affittuario sono:

• l’affittuario deve gestire l’azienda senza poterne, ad esempio, modificare la denominazione. Ciò significa che l’azienda presa in affitto deve continuare ad avere lo stesso nome e deve rimanere identica nei rapporti esterni;
• l’affittuario, inoltre, deve avere cura dei beni aziendali e garantirne e conservarne l’efficienza;
• l’affittuario deve provvedere alle spese di gestione, sia ordinarie che straordinarie, ma allo stesso tempo ha diritto di riscuotere in via esclusiva gli utili che derivano dall’utilizzo dell’impresa.
• non modificare la destinazione economica dell’azienda;
• corrispondere il canone dovuto, nei tempi e con le modalità stabilite contrattualmente;
• non lasciare inattiva l’azienda.

Durante la sua gestione l’affittuario può, salvo diversi limiti stabiliti contrattualmente, vendere beni che, nella normale operatività dell’azienda, sono destinati a tale scopo; può modificare o sostituire impianti, macchinari e attrezzature varie.

L’affittuario, inoltre, ex art. 1620 c.c., può intraprendere tutte quelle iniziative che ritenga opportune per produrre un aumento di reddito o creino un incremento del valore aziendale, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio, e siano conformi all’interesse della produzione. È fatto invece espresso divieto, salvo diversa previsione contrattuale, di subaffittare e/o cedere l’affitto senza il consenso dell’affittante (art. 1624 c.c.). La violazione di tale divieto è causa di risoluzione del contratto d’affitto d’azienda.

OBBLIGHI DEL LOCATARIO

Il locatario ha come obbligo:

1.  consegnare l’azienda, con i suoi accessori e le sue pertinenze, in stato da servire all’uso e alla produzione a cui è destinata;
2. cooperare con l’affittuario, ad esempio per facilitare il passaggio di consegne, i rapporti con la clientela, le pratiche necessarie per l’ottenimento o la voltura delle autorizzazioni amministrative, ecc.
3. divieto di concorrenza: l’imprenditore si vincola al patto di non concorrenza che gli impone di non poter avviare un’azienda simile. Chi fitta un’azienda non può creare concorrenza né in modo diretto  né in modo indiretto, avviando un’attività che abbia in alcune caratteristiche delle similitudini con l’impresa che ha concesso in locazione. In caso di inadempimento degli obblighi assunti dall’accordo di fitto aziendale, il locatore potrebbe anche richiedere la soluzione dello stesso accordo siglato per condurre l’impresa e chiedere il risarcimento del danno.

Il locatario può altresì avere il diritto di controllo e chiedere la risoluzione del contratto qualora l’affittuario non destinasse al servizio della cosa i mezzi necessari per la gestione di essa e se non osserva le regole della buona tecnica, ovvero se muta stabilmente la destinazione economica della cosa (art. 1618 c.c.). 

Inoltre il locatario può accertare in ogni tempo, anche con accesso in luogo, se l’affittuario osserva gli obblighi che gli incombono (art. 1619 c.c.). Può essere infatti molto importante prevedere espressamente all’ interno del contratto anche la possibilità di effettuare controlli nella contabilità aziendale per monitorare l’andamento economico/patrimoniale.

Affitto di azienda: forma del contratto, durata e corrispettivo

Il contratto di affitto di azienda deve essere redatto con atto pubblico (o scrittura privata autenticata) depositato, per l’iscrizione nel Registro delle imprese, a cura del notaio rogante, nei 30 giorni successivi all’operazione..

La durata dell’affitto di azienda è stabilita dalle parti e può avere un tempistica più o meno lunga. La fine del contratto può arrivare, dunque, per estinzione (scadenza dei termini) o per risoluzione. Per quest’ultimo sono previsti diversi casi:

• se l’affittuario non destina i mezzi necessari per la gestione del bene concessogli in affitto;
• se l’affittuario non osserva le regole della buona tecnica o muta la destinazione del bene;
•  interdizione, inabilitazione o insolvenza dell’affittuario.

Il locatore ha facoltà di risolvere la locazione anche per l’inazione dell’affittuario quando questo crei un danno permanente all’azienda affittata oltre il periodo della locazione e si ripercuota sia sul patrimonio del locatore sia sulla produzione.

Al pari della durata, anche la determinazione del corrispettivo dell’affitto di azienda è lasciata nella piena e completa disponibilità delle parti. 

Il corrispettivo può essere:

•  in misura fissa oppure proporzionale all’andamento della gestione aziendale;
• in denaro o in natura.

Affitto di azienda: gli aspetti fiscali

Il contratto di affitto d’azienda è soggetto a tassazione e al pagamento di un’imposta di registro che variano a seconda della natura dell’imprenditore affittante.

Si distinguono due casi:

• se l’imprenditore affittante è una società o un imprenditore che possiede altre aziende oltre a quella data in locazione (o che cede solo un ramo della sua azienda), il canone è soggetto a fatturazione e su di esso si applica il 22% di IVA e l’imposta di registro dovuta avrà un costo fisso ;
• nel caso in cui l’imprenditore affittante sia un imprenditore individuale che sta affittando l’unica azienda di sua proprietà, si vedrà congelata la Partita IVA, pertanto il canone non costituirà per lui un reddito da impresa ma diverso e vi si applicherà la tassazione IRPEF. Inoltre, l’imposta di registro ammonterà al 3% del canone.

Conclusione

Le aziende stipulano spesso il contratto di affitto d’azienda perché offre vantaggi sia agli imprenditori che decidono di investire che a chi cede in affitto un ramo aziendale o tutta l’impresa. Questo perché da una parte ci sarà un’impresa che potrà produrre più ricchezza senza sostenere i costi di avviamento di un’azienda, e dall’altro c’è l’ovvio vantaggio di percepire un canone d’affitto.

L’affitto d’azienda inoltre, potrebbe essere una valida strategia di pianificazione fiscale per ridurre in modo onesto e legale il carico fiscale che ogni anno versi al fisco. 

In più, non sono poche le grosse aziende che decidono di sfruttare questo strumento dell’imprenditoria prima di passare, magari, all’acquisto dell’azienda.

Sarebbe buona norma, anche e soprattutto per i piccoli imprenditori, avvalersi di uno studio professionale per la valutazione preventiva di una simile operazione, onde evitare di inciampare in uno dei numerosi cavilli legali insiti in questo tipo di trattative.

Se hai intenzione di affittare un’azienda o se vuoi dare in affitto la tua, magari con l’intenzione di venderla in seguito, contattaci  per una valutazione personalizzata e approfondita del tuo caso.