La cedolare secca è un regime fiscale introdotto in Italia con il Decreto Legislativo n. 23/2011, mirato a semplificare la tassazione dei redditi da locazione di immobili ad uso abitativo. Si tratta di un regime opzionale, che consente ai locatori di optare per una tassazione sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione.

La scelta di avvalersi dell’imposta sostitutiva offre diversi vantaggi, ma prevede anche alcune limitazioni, si raccomanda pertanto un’attenta valutazione della reale opportunità prima di esercitare l’opzione.

 

Cos’è la Cedolare Secca e Come Funziona

La cedolare secca è un’imposta con aliquota fissa che si applica direttamente sul canone di locazione annuo e sostituisce l’assoggettamento dello stesso al calcolo dell’IRPEF secondo le aliquote ordinarie e delle addizionali comunali e regionali.

La tassazione sostitutiva si applica esclusivamente alla locazione di immobili ad uso abitativo e non può essere utilizzata per immobili commerciali.

 

Chi può optare per la cedolare secca 2024 e per quali contratti?

REQUISITI DEL LOCATORE E DEL CONDUTTORE

Possono optare per la cedolare secca, come specificato nella Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 26/E del 1.6.2011, “persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni”.

Questo significa che solo se il locatore è persona fisica può aderire a questo regime, mentre si escludono società ed enti commerciali. Nel caso in cui la proprietà sia di più soggetti, solamente i comproprietari persone fisiche potranno optare, disgiuntamente, per l’imposta sostitutiva.

I conduttori, invece, possono essere sia persone fisiche che giuridiche, senza limitazioni particolari, purché sia rispettato il fine abitativo della locazione.

Su questo punto è intervenuta, infatti, di recente la Corte di Cassazione, che ha stabilito che la cedolare secca può essere applicata anche se il conduttore è un’impresa che affitta l’immobile ad uso abitativo per i propri dipendenti, dichiarando “irrilevante la qualità del conduttore e la riconducibilità della locazione all’attività professionale del conduttore” (Cass. 7.5.2024 n. 12395).

Questa decisione si discosta dall’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate, che aveva invece escluso tale possibilità (Circolare 26/2011, § 1.2), e dai software dell’Agenzia, che precludono l’opzione della cedolare secca nel caso in cui il conduttore sia una persona giuridica.

L’opzione per la cedolare secca è valida anche se il conduttore è una cooperativa edilizia o ente senza scopo di lucro, se gli immobili sono sublocati a studenti universitari o messi a disposizione dei Comuni, previa dichiarazione di rinuncia all’aggiornamento del canone.

Inoltre, la cedolare secca è applicabile anche ai contratti conclusi con l’intervento di intermediari immobiliari, purché questi non siano i locatari finali.

 

TIPOLOGIE DI CONTRATTI DI LOCAZIONE

La cedolare secca è ampiamente applicabile ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Sono inclusi i contratti a canone libero (4+4 anni), quelli a canone concordato (3+2 anni, oltre ai contratti transitori e quelli per studenti universitari) e gli affitti brevi.

Tuttavia, è importante ricordare che non è possibile applicare la cedolare secca a contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo, come uffici o negozi.

Soltanto per alcuni contratti di locazione di immobili commerciali stipulati nel 2019, rispondenti a specifici requisiti, è stato ed è tuttora possibile aderire alla cedolare secca, ma si è trattato di una misura singola che non ha avuto seguito per le annualità successive.

 

Aliquote e Calcolo dell’Imposta

A partire dall’1.1.2024 la cedolare secca prevede tre aliquote distinte:

  • un’aliquota del 21% per i contratti a canone libero;
  • un’aliquota ridotta del 10% per i contratti a canone concordato, transitori e per studenti universitari;
  • una nuova aliquota del 26% per le locazioni brevi e contratti assimilati (a partire dal 2° immobile dato in locazione).

L’imposta si calcola applicando l’aliquota al canone annuo di locazione stabilito nel contratto. Per esempio, se il canone annuo è di 10.000 euro, l’imposta dovuta sarà di 2.100 euro nel caso del 21%, o di 1.000 euro nel caso del 10%.

Di conseguenza, il reddito da locazione non sarà conteggiato nel reddito imponibile ai fini dell’imposizione IRPEF ordinaria.

Anche i locatori che optano per la cedolare secca devono indicare i redditi da locazione nella dichiarazione dei redditi e provvedere al versamento di acconti e saldo secondo le stesse scadenze previste per l’IRPEF, il 16 giugno e il 30 novembre.

 

MODALITÀ DI OPZIONE E COMUNICAZIONE

L’opzione per la cedolare secca deve essere esercitata al momento della registrazione del contratto di locazione, o nelle annualità successive entro il termine per il versamento dell’imposta di registro. Per esercitare l’opzione, il locatore deve compilare l’apposito modello RLI, cartaceo o telematico, e presentarlo all’Agenzia delle Entrate.

SI ricorda che è obbligatorio comunicare all’inquilino la scelta di avvalersi della cedolare secca e della conseguente rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione ISTAT.

 

Cedolare Secca o IRPEF? Confronto vantaggi e svantaggi

Uno dei principali vantaggi della cedolare secca è la semplificazione degli adempimenti fiscali, grazie all’esenzione dalle imposte di registro e di bollo. Inoltre, per la maggioranza dei locatori, l’aliquota sostitutiva risulta vantaggiosa perché inferiore alle aliquote progressive IRPEF e perché esclude l’applicazione delle aliquote regionali e comunali, determinando un risparmio fiscale.

Ad esempio, per un contribuente con un’aliquota marginale IRPEF del 38%, la cedolare secca al 21% rappresenta un risparmio significativo.

Tuttavia, vi sono anche alcuni svantaggi con l’applicazione della cedolare secca: il locatore deve rinunciare all’aggiornamento del canone di locazione per tutta la durata dell’opzione e nel regime ordinario è possibile dedurre le spese sostenute per la gestione dell’immobile, cosa non permessa con la cedolare secca. Pertanto, come abbiamo ricordato in apertura, la convenienza della scelta dipende dalla situazione specifica del locatore.

Esistono anche alcuni casi particolari che meritano attenzione e potrebbero offrire delle opportunità o nascondere delle insidie. Ad esempio, se un immobile è situato in una zona ad alta tensione abitativa o in cui è stato dichiarato uno stato di emergenza potrebbe essere applicabile l’aliquota ridotta del 10%.

Rivolgersi ad un commercialista o ad un consulente fiscale può aiutare a valutare la convenienza della cedolare secca in base alla propria situazione personale e a gestire correttamente gli adempimenti fiscali.

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