In questo articolo, ci proponiamo di fare una breve sintesi sulla tassazione indiretta applicabile alla vendita di terreni edificabili e non.

Prima di addentrarci nello specifico delle imposte, è utile fare un distinguo tra terreno edificabile e non edificabile.

Ai fini fiscali, abbiamo solo due categorie di terreni: 

  • edificabili: quelli per i quali vi sia uno strumento urbanistico generale adottato (che per le Regioni che prevedono sia i piani strutturali che operativi deve intendersi come piano strutturale);
  • non edificabili: quelli agricoli o quelli privi di qualsiasi utilizzabilità per la presenza di vincoli di inedificabilità.

Singolare è però la tecnica legislativa utilizzata per raggiungere l’obiettivo: il legislatore non interviene, infatti, sulle singole disposizioni ma si limita ad indicare che «ai fini dell’… un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio sulla base dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo».

 

Le imposte relative alla cessione di terreni

In linea di massima si può dire che la cessione di terreni, posta in essere da un soggetto passivo IVA: 

  1. rientra nel campo di applicazione del tributo sul valore aggiunto se il terreno ceduto ha natura edificabile e sconta l’iva con aliquota  22%, ed imposta di registro ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa (200,00 euro ciascuna), in applicazione del principio di alternatività IVA-registro; 
  2. ricade fuori dal campo di applicazione dell’IVA se il terreno ceduto ha natura “non edificabile”, risultando assoggettata alle ordinarie imposte di registro, ipotecaria e catastale. Infatti, a norma dell’art. 2 co. 3 lett. c) del DPR 633/72, non sono considerate cessioni di beni, tra l’altro, “le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni”. Quindi, la determinazione del regime IVA della cessione di terreni è strettamente legata alla definizione di “terreni edificabili” e “non suscettibili di utilizzazione edificatoria”. Pertanto la cessione di terreno agricolo da parte di soggetto IVA è soggetto ad: imposta di registro proporzionale del 15%, con un minimo di 1.000 euro, oltre ad imposte fisse.
  3. Cessione di terreno non agricolo e non edificabile da parte di soggetto IVA: imposta di registro proporzionale (9% in ogni caso), oltre ad imposte fisse.

 

#1 Terreno edificabile

Come anticipato poc’anzi, la cessione di terreni edificabili, operata da soggetti IVA, risulta sempre imponibile ad IVA, con applicazione dell’aliquota del 22%. In applicazione del principio di alternatività IVA-registro di cui all’art. 40 del DPR 131/86, in tal caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute ciascuna nella misura fissa di 200,00 euro. 

#2 Terreno non edificabile

Le cessioni di terreni non suscettibili di destinazione edificatoria sono fuori campo IVA e sono soggette, quindi, all’imposta di registro (che può essere applicata in misura proporzionale o fissa a seconda che sussistano o meno le condizioni per applicare agevolazioni fiscali o regimi particolari come, ad esempio, le agevolazioni per la piccola proprietà contadina).

L’imposta di registro deve essere applicata con le aliquote definite dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, che prevede l’applicabilità, agli atti di trasferimento immobiliare, delle aliquote del 2% (l’aliquota del 2% è riservata agli atti di trasferimento aventi ad oggetto immobili abitativi che soddisfino le condizioni di “prima casa”. Si esclude che essa trovi applicazione alle cessioni di terreni), 9% e 15%, oltre che delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina. 

Pertanto si può dire che alla cessione di terreni non edificabili si applicano i seguenti regimi: 

  •  imposta di registro di 200,00 euro;
  •  imposta ipotecaria di 200,00 euro;
  •  imposta catastale dell’1% (oltre all’esenzione dall’imposta di bollo a norma del n. 21 della Tabella allegato B al DPR 642/72),

se sussistono le condizioni di applicazione delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina, come definite dall’art. 2 co. 4-bis del DL 30.12.2009 n. 194.

  • imposta di registro del 9% (che è l’aliquota “residuale”, applicabile in assenza di altri trattamenti specifici);
  • imposta ipotecaria di 50,00 euro (oltre all’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie);
  • imposta catastale di 50,00 euro,

 se si tratta di terreni non agricoli. 

  • imposta di registro del 15%;
  •  imposta ipotecaria di 50,00 euro;
  • imposta catastale di 50,00 euro (oltre all’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie),

se si tratta di terreni agricoli e relative pertinenze ceduti a favore di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali, iscritti nella relativa gestione previdenziale e assistenziale. 

#3 Terreno non edificabile e non agricolo

La cessione di terreni che non risultino edificabili né agricoli: 

  •  sconta l’imposta di registro del 9% con la misura minima di 1.000,00 euro; 
  • sconta le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna;
  • è esente dalle imposte di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali.

#4 Terreno agricolo

In base alle disposizioni introdotte dall’art. 10 del DLgs. 23/2011 e successive modificazioni, gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli: 

  • a favore di IAP o coltivatori diretti, iscritti alla relativa gestione assistenziale e previdenziale, in presenza delle condizioni richieste per l’applicazione dell’agevolazione per la proprietà contadina dall’art. 2 co. 4-bis del DL 194/200995, scontano l’imposta di registro e l’imposta catastale nella misura fissa di 200,00 euro ciascuna e l’imposta ipotecaria ordinaria (1%), oltre all’imposta di bollo, alle tasse ipotecarie ed ai tributi speciali catastali;
  • a favore di IAP o coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, che non vogliano avvalersi delle agevolazioni per la piccola proprietà contadina (ad esempio, perché non intendono impegnarsi a non alienare entro 5 anni), scontano l’imposta di registro nella misura “ordinaria” del 9%, con la misura minima di 1.000,00 euro, e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna (e sono esenti da imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali);
  • a favore di soggetti diversi da IAP o da coltivatori diretti iscritti nella relativa gestione assistenziale e previdenziale, scontano l’imposta di registro con l’aliquota del 15%, con la misura minima di 1.000,00 euro e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50,00 euro ciascuna. 

L’aliquota dell’imposta di registro del 15%, trova applicazione agli atti di trasferimento aventi ad oggetto terreni agricoli a favore di soggetti diversi da: 

  1. coltivatori diretti iscritti alla relativa gestione previdenziale ed assistenziale; 
  2. imprenditori agricoli professionali (IAP) iscritti alla relativa gestione previdenziale e assistenziale. 

Ne deriva che risultano soggetti all’aliquota del 15%: 

  • non solo i trasferimenti a favore di soggetti diversi dagli IAP o dai coltivatori diretti; 
  • ma anche i trasferimenti a favore di IAP o coltivatori non iscritti alla relativa gestione assistenziale e previdenziale.