Le compravendite immobiliari comportano una tassazione in capo alle parti, il cedente ed il cessionario, in riferimento alle caratteristiche soggettive ed oggettive delle stesse, nonché alle caratteristiche dell’immobile.

In questo articolo analizzeremo le molteplici casistiche concernenti le imposte indirette.

Le compravendite possono essere soggette a imposta di registro, ipotecaria e catastale (in misura fissa o proporzionale) o a IVA, in relazione alla natura dell’immobile oggetto della vendita (uso abitativo o strumentale).

La distinzione tra le due tipologie di fabbricati avviene esclusivamente sulla base della classificazione catastale..

Ricordiamo brevemente che si definiscono:

fabbricati abitativi: tutti i fabbricati classificati o classificabili nella categoria A, ad esclusione di quelli rientranti nella categoria A/10 (uffici e studi privati);
fabbricati strumentali: i fabbricati che, per le loro caratteristiche, non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni. Si tratta degli immobili catastalmente classificati nei gruppi: B (es. uffici pubblici e biblioteche), C (es. magazzini e negozi), D (es. opifici, impianti industriali e alberghi) ed E (es. stazioni per servizio di trasporto ed edifici a destinazione particolare) e nella categoria A/10, qualora la destinazione ad ufficio o studio privato risulti dal relativo provvedimento autorizzativo.

Le compravendite soggette a IVA ed esenti

Le compravendite soggette a IVA sono quelle in cui la parte venditrice è un soggetto passivo IVA che:

ha costruito (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni;
ha ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da meno di 5 anni;
ha costruito o ristrutturato (anche tramite imprese appaltatrici) l’immobile da più di 5 anni e in atto esercita l’opzione IVA;
esercita in atto l’opzione IVA.

Le compravendite esenti da IVA sono quelle in cui (a prescindere dalla qualifica che riveste la parte acquirente) la parte venditrice è:

un privato;
un’impresa che:

non ha costruito (né ristrutturato) l’immobile;
ha costruito (o ristrutturato) l’immobile da oltre 5 anni e in atto non esercita l’opzione IVA.

Allo scopo di determinare la base imponibile sulla quale calcolare l’IVA o l’imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale, occorre distinguere se:

compravendita soggetta a imposta di registro nella quale l’acquirente è un privato: la base imponibile è il valore catastale del bene acquistato. Per calcolarlo bisogna moltiplicare la rendita catastale rivalutata dell’immobile per il coefficiente relativo che varia a seconda della categoria catastale del fabbricato;
compravendita soggetta a imposta di registro nella quale l’acquirente è un soggetto passivo IVA: la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto;
compravendita soggetta a IVA: la base imponibile è il prezzo dichiarato in atto.

Cessioni di fabbricati ad uso abitativo

In applicazione del principio di alternatività IVA/imposta di registro, per le cessioni di immobili ad uso abitativo, l’imposta di registro, nonché le imposte ipotecaria e catastale, si applicano:

a) in caso di cessioni soggette ad IVA:

– in misura fissa pari ad € 200,00 cadauna;

b) in caso di cessioni esenti da IVA:

– in misura proporzionale del 9% con un minimo di € 1.000,00 (imposta di registro), fissa pari ad € 50,00 (imposte ipotecaria e catastale);

– in misura proporzionale del 2% con un minimo di € 1.000,00 (imposta di registro), fissa pari ad € 50,00 (imposte ipotecaria e catastale), nel caso si possa usufruire delle agevolazioni “prima casa”.

Per la determinazione dell’IVA da versare, si evidenzia che le cessioni di immobili abitativi (non aventi le caratteristiche di abitazioni di lusso) effettuate da imprese costruttrici sono assoggettate a IVA con applicazione dell’aliquota del 10%, salva l’applicazione dell’aliquota del 4% qualora il cessionario sia in possesso dei requisiti “prima casa”.

La cessione avente a oggetto immobili abitativi aventi le caratteristiche di abitazione di lusso è, invece, soggetta ad IVA con applicazione dell’aliquota ordinaria del 22%.

A seguito di diversi interventi normativi che si sono susseguiti nel tempo, le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali poste in essere dalle imprese possono, in presenza di determinati requisiti, essere assoggettate ad Iva con il regime dell’inversione contabile.

Allo stato attuale, con la riscrittura della lett a-bis) contenuta nell’articolo 17, comma 6, D.P.R. 633/1972, si assoggettano al meccanismo del “reverse charge” tutte le cessioni di fabbricati abitativi e strumentali che risultano imponibili ai fini Iva, per effetto dell’esercizio dell’apposita opzione nell’atto di compravendita.

Rispetto all’assetto normativo in essere precedentemente alle modifiche introdotte dal D.L. 83/2012, rientrano nell’ambito applicativo del “reverse charge”, quindi, oltre alle cessioni dei fabbricati strumentali, anche quelle riguardanti i fabbricati abitativi (solo nei casi in cui tali cessioni rientrino nel campo di applicazione dell’Iva e non dell’esenzione).

Non possono essere mai soggette al regime di inversione contabile le cessioni di immobili, abitativi e strumentali, poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o ristrutturati entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. In tali ipotesi, infatti, le cessioni sono imponibili Iva nei modi ordinari per obbligo.

E’ utile precisare che l’inversione contabile si applica (per obbligo) alle sole cessioni imponibili Iva a seguito di opzione e non a quelle per le quali il cedente è tenuto all’assoggettamento al tributo nei modi ordinari (Circ AdE 22/2013).

Cessioni di fabbricati ad uso strumentale