Sulla base della delle novità introdotte dalla legge 30/12/2021 n. 234 (legge di Bilancio 2022) è stata aggiornata la Guida alle agevolazioni fiscali per interventi di rigenerazione del patrimonio immobiliare “Immobili e bonus fiscali 2022” realizzata dal Consiglio Nazionale del Notariato e 14 Associazioni dei Consumatori (Adiconsum, Adoc, Adusbef, Altroconsumo, Assoutenti, Casa del Consumatore, Cittadinanzattiva, Confconsumatori, Federconsumatori, Lega Consumatori, Movimento Consumatori, Movimento Difesa del Cittadino, Unione per la difesa dei consumatori, Unione Nazionale Consumatori).

La nuova edizione della guida

Bonus ristrutturazioni, ecobonus, sismabonus, superbonus 110%, bonus facciate ecc., ci sono praticamente tutte le agevolazioni fiscali previste per gli interventi di riqualificazione del patrimonio immobiliare all’interno della nuova guida, la quale è stata realizzata con schede tecniche per orientare tecnici e cittadini nell’ambito normativo ed è un utile e pratico strumento per valutare la possibilità, nel caso concreto, di beneficiare delle varie agevolazioni fiscali.

Il documento si presenta come una sintesi delle molteplici agevolazioni fiscali relative al settore immobiliare illustrando, inoltre, i criteri per la cumulabilità dei bonus, lo sconto in fattura, la cessione del credito.

Infine, le schede sintetiche illustrano i singoli bonus, mettendo a confronto la normativa a regime e quella transitoria, indicando le agevolazioni fiscali in vigore e le modalità per usufruirne, con anche alcuni esempi pratici.

La guida del Notariato presenta i seguenti paragrafi:

istruzioni per l’uso
bonus edilizio
ecobonus
sismabonus
i beneficiari dei bonus
il superbonus – le aliquote e le scadenze
il superbonus – ambito oggettivo
le modalità operative
il bonus facciate
i bonus “acquisti”
lo sconto in fattura o la cessione del credito di imposta
gli “altri” bonus
regolarità urbanistica

Struttura della guida: istruzioni per l’uso

Nelle “istruzioni per l’uso” viene fornita una chiave di lettura al vademecum suddivisa in schede tecniche riferite ai bonus più importanti:

Bonus Edilizio;
EcoBonus;
SismaBonus;
Bonus Facciate;
Bonus acquisti;
Superbonus;

a sua volta suddivise in 4 colonne che indicano:

prima colonna: le tipologie di interventi ricompresi nel Bonus;
seconda colonna: la disciplina a regime (senza limite temporale) e le eventuali varianti temporanee;
terza colonna: la disciplina “rafforzata” (con le maggiori aliquote e i maggiori tetti di spesa agevolabili), di norma di carattere temporaneo;
quarta colonna: la disciplina del Superbonus (ossia la disciplina di maggior favore introdotta nel 2020 ma non di portata generale, bensì limitata solo a determinati interventi e favore solo di specifiche categorie di contribuenti).

Il bonus edilizio

Nella guida sono riportate tutte le tipologie di intervento assoggettabili al bonus edilizio, a titolo esemplificativo e non esaustivo, si citano gli interventi:

di manutenzione ordinaria su parti comuni di edificio residenziale;
di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia effettuati su parti comuni di edificio residenziale e su singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, possedute o detenute e sulle loro pertinenze;
relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprietà comune;
·volti a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (come il rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate);
interventi volti alla rimozione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi.

Eco-bonus

Rientrano nell’EcoBonus quegli interventi relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici, con particolare riguardo all’installazione di impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia.

Sisma bonus

Rientrano nel sisma bonus gli interventi per l’adozione di misure antisismiche, “con particolare riguardo all’esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica. Tali opere devono essere realizza-te sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sul-la base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari. Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione”.

Leggi l’articolo dedicato al sisma bonus

Bonus facciate

Il bonus facciate prevede una detrazione del 60% delle spese per interventi (90% per i pagamenti effettuati entro il 31.12.2021) come la pulitura o tinteggiatura esterna, che siano diretti al recupero o restauro della facciata esterna. Non ne beneficiano tutti gli edifici ma solo quelli ubicati in centri urbani in zone classificate “A” (centro storico) o “B” (zone di completamento) dai vigenti strumenti urbanistici.

Bonus acquisti

Il Bonus per l’acquisto o l’assegnazione di edifici residenziali ristrutturati. Si tratta di una detrazione “a regime” (quindi senza limiti temporali di scadenza) che trova applicazioni ricorrendo le seguenti condizioni:

l’acquisto o l’assegnazione dell’unità abitativa deve avvenire entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori;
l’unità immobiliare ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (detti lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita).

Superbonus

Il superbonus del 110% consiste nella disciplina di maggior favore introdotta nel 2020. Si tratta di una disciplina limitata a determinati interventi.

La disposizione normativa contempla due tipologie di intervento:

gli interventi trainanti, i quali accedono direttamente alla detrazione fiscale del 110% (ad esempio, interventi di efficientamento energetico come l’isolamento termico dell’edificio, compresa la coibentazione del tetto o e l’adozione di misure antisismiche degli edifici);
gli interventi trainati, i quali hanno la possibilità di accedere alla detrazione del 110% solo se vengono realizzati congiuntamente a uno degli interventi trainanti di cui sopra (interventi di abbattimento delle barriere architettoniche oppure singoli interventi di efficientamento energetico (quali ad es. la sostituzione di finestre ed infissi, la sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione con efficienza pari almeno alla classe A, interventi riguardanti strutture opache verticali o orizzontali, ecc.); l’installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica; l’installazione di sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici; l’installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici).

“Per fruire della detrazione del 110% l’intervento “trainante” (anche unitamente a taluno degli interventi “trainati”) deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta”.

Anche gli interventi di riduzione del rischio sismico possono beneficiare del Super-Bonus e ciò senza dover essere abbinati ad altri interventi

Leggi l’articolo con tutti i dettagli sul superbonus 110%

Il cumulo dei bonus

Nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi effettuati. Ogni situazione va valutata caso per caso e il cumulo delle agevolazioni è applicabile solo a determinate condizioni.

Lo sconto in fattura o la cessione del credito

I soggetti che hanno sostenuto o che sostengono, negli anni 2020 2021, 2022, 2023 e 2024 spese per alcuni degli interventi che fruiscono dei Bonus fiscali (limitatamente al solo SuperBonus anche le spese sostenute nel 2025)

per uno sconto in fattura da parte dei fornitori che hanno effettuato gli interventi fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso.
per la cessione di un credito d’imposta, di pari ammontare, con la possibilità di cederlo ad altri soggetti (inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari).

A seguito delle recenti modifiche apportate al DL 34/2020 dalla Manovra di bilancio e del DL 13/2022pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 Febbraio 2022 ed in vigore dal giorno seguente operano le seguenti limitazioni:

la cessione multipla viene ripristinata per un massimo di tre cessioni (due oltre quella effettuata dal primo richiedente) tra banche e intermediari finanziari appartenenti allo stesso gruppo e autorizzati e quindi vigilati dalla Banca d’Italia. Possono cedere ‘ulteriormente’ i crediti soltanto le società che sottostanno alla normativa anti-riciclaggio e le società quotate in borsa o quelle che emettono titoli e sono vigilate dalla Consob (“banche e intermediari iscritti all’albo”);
per l’opzione sconto in fattura, le nuove regole si applicano al fornitore in capo al quale matura il credito d’imposta relativo alla riduzione del corrispettivo per i lavori eseguiti o i beni ceduti;
è vietata, in ogni caso, la cessione parziale del credito successivamente al primo passaggio;
“al credito è attribuito un codice identificativo univoco, da indicare nelle comunicazioni delle eventuali successive cessioni”. Si tratta di una sorta di bollino per i crediti fiscali affinché possano essere ceduti, ovvero una certificazione che permetta di risalire sempre a chi ha fatto la domanda per il beneficio e alla relativa documentazione, con controllo preventivo del Fisco (cd. tracciabilità del credito di imposta dal 01 Maggio 22).

I documenti da conservare

I contribuenti che usufruiscono delle agevolazioni devono conservare alcuni documenti da esibire in caso di accertamenti e verifiche da parte dell’Agenzia delle Entrate.

In particolare:

le ricevute dei bonifici effettuati;
le fatture e le ricevute fiscali

relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Nel caso in cui gli esborsi abbiano riguardato un condominio, il contribuente può usare una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio, attestante l’adempimento degli obblighi previsti e indicante la somma detraibile da parte di ciascun contribuente.

Immobili e bonus fiscali 2022: è online la nuova guida alle agevolazioni