La legge di bilancio per il 2023 ha introdotto (articolo 1, commi da 100 a 105) una norma che prevede la possibilità per le società italiane di assegnare o cedere i beni immobili e/o mobili registrati ai propri soci con un’imposizione fiscale limitata. 

Sono tre le tipologie di operazioni ammesse a questa agevolazione fiscale: 

• cessione dei beni ai soci;
• assegnazione dei beni ai soci;
• trasformazione delle società di gestione di patrimonio immobiliare in società semplice (ammessa se tutti i soci attuali erano già presenti al 30/09/2022).

Gli immobili oggetto della cessione

La legge prevede che è possibile cedere ai soci a fronte del versamento di un’imposta sostitutiva:

• gli immobili diversi da quelli strumentali per destinazione (es. i beni patrimoniali e i beni merce);
• i beni mobili iscritti in Pubblici Registri non utilizzati come beni strumentali.

Ai sensi dell’art. 1 c. 100 della L.197/2022, possono effettuare, in regime agevolato, l’assegnazione dei beni ai soci le seguenti società residenti nel territorio dello Stato:

• società per azioni;
• società in accomandita per azioni;
• società a responsabilità limitata;
• società in nome collettivo;
• società in accomandita semplice.

L’agevolazione fiscale

L’agevolazione consiste nell’applicare un’imposta sostitutiva invece dell’Irpef/Ires e dell’Irap che sarebbero dovute dalla società. 

Questa imposta è pari all’8% (aumenta al 10,5% se le società sono risultate NON operative nei tre esercizi precedenti). 

Tale aliquota si applica alla differenza fra il valore di cessione/assegnazione del bene e il costo fiscalmente riconosciuto del bene, con la particolarità che in caso di assegnazione il valore normale per i beni immobili può essere, alternativamente al valore normale ex art. 9 del TUIR, assunto pari al “valore catastale” applicando alla rendita catastale i moltiplicatori previsti ai fini dell’imposta di registro. 

In caso di cessione il corrispettivo, se inferiore al valore normale, determinato alternativamente ex art. 9 TUIR o in base al “valore catastale”, dovrà essere computato in misura non inferiore al valore normale stesso.

Altro vantaggio dell’operazione consiste nel fatto che, in caso di applicazione di imposta di registro proporzionale le aliquote applicate siano ridotte della metà.

Se al bene sono collegate delle riserve in sospensione d’imposta, bisogna pagare un’imposta del 13% per liberare tali riserve.

Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute in misura fissa: 200 euro per l’ipotecaria e altrettanti per la catastale. 

Il valore del bene

Il valore di assegnazione/cessione è il valore normale cioè il valore che tale bene ha nel libero mercato. Non è sempre semplice definire quale sia il valore di mercato di un bene, per questo la legge prevede espressamente che si possa fare riferimento alle rendite catastali per calcolare il valore di assegnazione/cessione. 

Il valore catastale dell’immobile è calcolato come: rendita catastale x 1,05 x coefficiente 

I coefficienti da utilizzare variano a seconda della categoria catastale dei beni: 

• immobili abitativi (categoria A tranne A/10) e di categoria C (tranne i negozi: C/1): 120
• immobili di categoria B: 140
• immobili adibiti ad uffici (A/10) e di categoria D: 60
• immobili C/1: 40,8

In caso di cessione del bene al socio, se l’operazione avviene ad un valore inferiore sia al valore in commercio che al valore catastale, l’imposta deve essere calcolata comunque o sul valore in commercio o sul valore catastale. 

Le condizioni operative

L’assegnazione/ cessione va effettuata entro il 30/09/2023 a condizione che tutti i soci risultino iscritti nel libro soci, ove prescritto, alla data del 30/09/2022 ovvero siano iscritti entro 30 giorni dalla data di entrata in vigore della legge in commento, in forza di un titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2022.

Il versamento delle imposte sostitutive dovuta va effettuato:

• nella misura del 60% entro il 30/09/2023;

il rimanente 40% entro il 30/11/2023.

Le imposte in capo ai soci

In caso di assegnazione dei beni ai soci, nei confronti del socio assegnatario non sono applicabili le disposizioni dell’art. 47 del Tuir, commi 1 e da 5 a 8 relativamente alla distribuzione degli utili di esercizio, nonché in tema di distribuzione di beni ai soci e trattamento fiscale di dette assegnazioni.

Perciò non vi sono problemi a distribuire prioritariamente le riserve di capitale.

In caso di utilizzo di riserve di utili in capo all’assegnatario è prevista la tassazione degli utili in natura sulla parte eccedente la somma assoggettata ad imposta sostitutiva da parte della società.

In caso di utilizzo di riserve di capitale il valore normale dei beni ricevuti, al netto dei debiti accollati, riduce il costo fiscalmente riconosciuto delle azioni/quote possedute.

Se vuoi approfondire il tema o hai bisogno di una consulenza sull’assegnazione agevolata dei beni, contattaci!