Per chi è solito investire nel mattone o per chi gestisce un patrimonio immobiliare, costituire una società commerciale immobiliare potrebbe essere una soluzione da valutare. 

Come dice la parola stessa, le società immobiliari hanno ad oggetto l’esercizio di attività inerenti alla gestione o compravendita di beni immobili e possono essere distinte in: 

• immobiliari di compravendita, cioè quelle che si occupano prevalentemente di acquisto e vendita di immobili;
• immobiliari di gestione: quelle che svolgono prevalentemente l’attività di locazione, comodato o leasing di immobili (terreni o fabbricati);
• immobiliari di costruzione: quelle che hanno per oggetto esclusivo o prevalente la costruzione e/o ristrutturazione di fabbricati.

Attenzione però. La società di gestione immobiliare non è un’agenzia immobiliare, ma un’attività ben più ampia e complessa che riguarda la gestione degli immobili (sia commerciali che abitativi) a 360°. Le agenzie immobiliari, infatti, non sono proprietarie degli immobili, ma vendono e affittano per conto di terzi.

In questo articolo, vogliamo approfondire gli aspetti connessi alla valutazione della costituzione di una società immobiliare. Si tratta di una scelta importante per la quale non bisogna sottovalutare alcun aspetto e su cui ti consigliamo di farti assistere da esperti del settore.

Chi può aprire una società immobiliare

La società di gestione immobiliare può essere aperta da: 

1. persone fisiche proprietarie di diversi immobili (case, appartamenti, uffici o negozi) al fine di amministrare il loro patrimonio sia esso limitato a uno o due beni oppure nel caso di più possedimenti. 
2. società. La società di gestione immobiliare può essere aperta anche da una società già esistente come “costola” separata della gestione del patrimonio appartenente all’attività.

Quando il patrimonio immobiliare del soggetto si limita a uno o due immobili la strada scelta è spesso quella dell’intestazione a privato, ma quando il patrimonio è più ampio è opportuno considerare la costituzione di una società immobiliare.  

Al fine di individuare se esiste una convenienza nella tassazione dei proventi con una società, piuttosto che come persona fisica, occorre fare una valutazione. 

In buona sostanza, si deve predisporre una simulazione della tassazione occorrente in entrambe le ipotesi: quella del privato e quella societaria. Si tratta di due tipologie di tassazione diversa, con regole e considerazioni diverse da fare. L’aspetto che può essere importante sottolineare sono le variabili in gioco che possono spostare la convenienza di una scelta piuttosto che sull’altra. In particolare si tratta delle seguenti:

1. analisi in merito alla possibilità di cessione degli immobili in ottica futura, anche pensando ad un futuro passaggio generazionale;
2. valutazione inerente il reddito personale del soggetto senza considerare il reddito da locazione;
3. analisi riguardante i costi indiretti legati al conferimento di immobili in società;
4. valutazione in merito al reddito ottenibile dalla locazione, anche alla luce della disciplina sulle società di comodo.

Costituzione di una società immobiliare

La società immobiliare può assumere le forme di una qualsiasi società commerciale prevista dalla legge, come:

1. Società di persone (società semplice – s.s., società in nome collettivo s.n.c., società in accomandita semplice s.a.s.);
2. Società di capitali (società per azioni – s.p.a., società in accomandita per azioni – s.a.p.a., società a responsabilità limitata s.r.l.)

La differenza tra società di persone e società di capitali è molto netta: nelle società di persone i soci rispondono delle obbligazioni sociali non solo con il capitale sociale ma anche con il proprio patrimonio personale. 

Nella società di capitali i creditori aziendali possono aggredire solo il capitale societario e non quello personale dei soci. Quindi se si investe in una società di capitali, si è  tranquilli sul fatto che, in caso di fallimento, si perde solo ciò che si è investito.

La scelta tra l’una o l’altra dipende comunque dall’analisi di numerosi fattori tra cui certamente il numero dei soci, l’entità del capitale da conferire, la forma di responsabilità che si intende assumere, l’imposizione fiscale.

Gli aspetti contabili-fiscali

A seconda della tipologia e del possesso degli immobili detenuti dalle imprese, il legislatore fiscale con l’art. 43 TUIR ha classificato gli immobili posseduti dalle stesse chiarendo il concetto di “bene relativo all’impresa”, facendone la seguente distinzione:

– immobili merce;

– immobili strumentali;

– immobili patrimonio.

Il trattamento fiscale degli immobili posseduti da società di capitali sarà diverso a seconda del tipo di immobile, e precisamente:

– gli immobili-merce non subiscono alcun procedimento di ammortamento in quanto concorrono alla formazione del reddito imponibile a: costi, ricavi e rimanenze;

– gli immobili strumentali, sia per natura che per destinazione, partecipano alla formazione del reddito d’impresa secondo le risultanze del Conto Economico e, in particolare attraverso i proventi derivanti dallo loro locazione, le plusvalenze derivanti dalla loro vendita ovvero i componenti negativi quali gli ammortamenti, le spese di manutenzione, i canoni leasing, gli interessi passivi e le spese di assicurazioni;

– gli immobili patrimonio, cioè quelli che costituiscono un investimento per l’impresa, sono considerati estranei al normale svolgimento dell’attività, pertanto non concorrono alla formazione del reddito d’impresa sulla base dei costi e ricavi ad essi afferenti, bensì secondo le regole dei redditi fondiari (criterio catastale).

In merito all’imponibilità IVA, le operazioni di cessione di fabbricati sono atti a titolo oneroso che comportano il:

– trasferimento della proprietà;

– la costituzione o il trasferimento di diritti reali di godimento di beni di ogni genere.

Due sono i casi che possono presentarsi:

– IVA obbligatoria, quando la cessione è effettuata da imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

– IVA su opzione, per le cessioni effettuate da imprese costruttrici o da quelle che vi hanno effettuato interventi di recupero dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione e per le cessioni di alloggi sociali (D.M. 22 aprile 2008), effettuate da qualsiasi impresa.

Nel caso di applicazione ad IVA in via obbligatoria le cessioni sono assoggettate ad IVA con le seguenti aliquote:

– 4%, nel caso di abitazioni non di lusso cedute ad acquirenti con i requisiti prima casa;

– 10%, nel caso di abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa;

– 22%, nel caso di “abitazioni di lusso”.

Ogni trasferimento sarà inoltre assoggettato alle imposte di Registro, Ipotecarie e Catastali che, nel caso di imponibilità ad IVA, si applicano in misura fissa pari a 200 euro ciascuna.

Infine vengono evidenziati i casi in cui l’operazione di cessione è esente da IVA e precisamente:

– per le cessioni effettuate da impresa costruttrice/ristrutturatrice dopo i 5 anni dall’ultimazione dei lavori;

– nel caso di mancato esercizio dell’opzione per l’imponibilità;

– cessioni effettuate da qualsiasi impresa (diversa da quella costruttrice/ristrutturatrice);

– cessioni aventi ad oggetto alloggi sociali, nel caso sia stato esercitato il diritto di opzione al momento della cessione.

I vantaggi di una società commerciale immobiliare

Una valutazione sulla convenienza o meno di costituire una società di gestione immobiliare presuppone l’analisi di diversi aspetti e delle molte variabili in gioco. 

Qui ci limitiamo a considerare i principali vantaggi, in particolare: 

• tutela del patrimonio – con la gestione societaria vi è sicuramente una maggiore tutela del patrimonio dell’investitore. Tutela conseguente alla separazione dei beni immobili la cui proprietà diventa mediata dalla partecipazione nella società. Ad esempio, non sarà possibile subire un pignoramento immobiliare ma un pignoramento mobiliare delle quote nella SRL o di una società semplice immobiliare. Il vantaggio in termini di tutela del patrimonio non è particolarmente significativo e risultati migliori potrebbero raggiungersi con la costituzione del fondo patrimoniale o di un trust;
• passaggio generazionale – possibilità di trasferire parte degli immobili mediante la quota nella SRL con costi fiscali ridotti rispetto al singolo trasferimento degli immobili. Possibilità di evitare l’imposta sulle donazioni o di successione per discendenti in linea retta o coniuge anche per patrimoni superiori al milione di euro nel rispetto delle condizioni di legge. Controllo della società – con una partecipazione superiore al 50% – per un periodo di almeno 5 anni da parte del donatario o erede e continuazione dell’attività d’impresa sotto forma societaria.

Se, invece, si decide di investire a titolo personale, anche in questo caso vi sono dei vantaggi in caso di locazione di beni immobili. Si tratta di vantaggi in termini di:

• Tassazione –  operando con una società, tutti gli utili saranno oggetto di tassazione in dichiarazione dei redditi. In caso di persona fisica per i redditi da locazione di immobili abitativi si può optare per la tassazione mediante cedolare secca. Cosa che una società non può applicare. Per avere contezza dei vantaggi/svantaggi vanno fatti calcoli comparativi sul caso concreto.
• La persona fisica può evitare la tassazione di plusvalenze da cessione di immobili detenuti da almeno cinque anni. I Costi – una società ha dei costi di gestione che comunque vanno considerati. 

Attenzione: aprire una società immobiliare presuppone che questa debba essere operativa. Se gli immobili intestati alla società rimangono nella piena disponibilità del/dei soci/socio e non c’è nessuna attività imprenditoriale, per l’Agenzia delle Entrate si prefigura una società di comodo con la conseguente disciplina penalizzante relativa alle società non operative.

Conclusione

In questo articolo abbiamo cercato di fornire un quadro generale relativo agli aspetti e alla discipline fiscale delle società commerciali immobiliari. 

Come potrai immaginare, effettuare una valutazione per la costituzione di una società immobiliare non è una cosa semplice date le molte variabili in gioco. 

Per questa ragione, occorre analizzare ogni caso singolarmente.

Noi di Studio Tramontelli siamo esperti in materia di costituzione di società di gestione immobiliare e possiamo fornirti una consulenza dedicata. 

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