Negli articoli precedenti abbiamo fatto un focus sulle tipologie di immobili posseduti da un’impresa, i quali possono essere classificati non solo in base alla loro destinazione urbanistica, ma anche in base alla loro  destinazione rispetto all’attività di impresa esercitata.
Da questo punto di vista, abbiamo visto che è possibile distinguere tra:
• immobili destinati alla vendita (c.d. “immobili merce”);
• immobili destinati all’utilizzo diretto nell’ambito dell’esercizio dell’impresa (c.d. “immobili strumentali”);
• immobili non destinati alla vendita, né all’utilizzo diretto nell’ambito dell’esercizio dell’impresa, ma destinati alla loro messa a reddito mediante locazione a terzi o comunque posseduti per finalità di investimento patrimoniale e non per l’utilizzo diretto come beni strumentali per l’esercizio dell’impresa (c.d. “immobili patrimoniali”).

Riguardo a tali immobili abbiamo approfondito gli aspetti contabili e fiscali nel reddito di impresa. In  questo articolo invece, ci proponiamo di illustrare gli aspetti legati alle detrazioni fiscali a seguito di interventi edilizi.

La recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate

Una recente risoluzione dell’Agenzia delle Entrate, la n. 34 del 25 giugno 2020, ha chiarito in maniera esplicita come i vari bonus fiscali (ristrutturazione, eco bonus, sisma bonus), quelli già presenti nel panorama fiscale da anni e solo prorogati ulteriormente in questo esercizio, spettino anche alle società immobiliari e alle imprese di costruzione, per gli interventi effettuati sui propri beni patrimonio e merce.

Tale interpretazione è la diretta conseguenza di una serie di recenti sentenze della Corte di Cassazione affermando il seguente principio di diritto:

“Il beneficio fiscale, …, di cui all’art. 1, comma 344 e seguenti, della legge n. 296/2006 e al decreto del ministero dell’economia e delle finanze del 19 febbraio 2007, per le spese documentate relative ad interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, spetta ai soggetti titolari di reddito d’impresa (incluse le società), i quali abbiano sostenuto le spese per l’esecuzione degli interventi di risparmio energetico su edifici concessi in locazione a terzi” (cfr. Sez. V, nn. 19815 e 19816 depositate il 23 luglio 2019; nn. 29162 e 29164 depositate il 12 novembre 2019) ovvero “su edifici riassegnati ai soci” (cfr. Sez. V, n. 29163 depositata il 12 novembre 2019).”

I giudici di legittimità, nel motivare il suddetto principio, hanno osservato che “la ratio legis …, che traspare con chiarezza dal testo normativo, consiste nell’intento di incentivare gli interventi di miglioramento energetico dell’intero patrimonio immobiliare nazionale, in funzione della tutela dell’interesse pubblico ad un generalizzato risparmio energetico, ed è coerente e si salda con il tenore letterale delle norme di riferimento, le quali non pongono alcuna limitazione, né di tipo oggettivo (con riferimento alle categorie catastali degli immobili), né di tipo soggettivo (riconoscendo il bonus alle ‘persone fisiche’, ‘non titolari di reddito d’impresa’ ed ai titolari di ‘reddito d’impresa’, incluse ovviamente le società) alla generalizzata operatività della detrazione d’imposta”.

Pertanto per espressa previsione non vengono più escluse a priori dagli interventi agevolati del panorama delle ristrutturazioni le società immobiliari.

L’Agenzia delle Entrate in realtà aveva sempre ammesso le detrazioni relative ai bonus ristrutturazione ed ecobonus per i soli immobili strumentali delle aziende, ovvero quelli utilizzati per lo svolgimento della propria attività operativa.

Veniva stabilito invece che le agevolazioni non spettassero per gli immobili patrimonio o merce, ovvero quelli dai quali o attraverso i quali, la società produce e realizza redditi come tipicamente avviene per le società immobiliari di gestione o di costruzione.

Le detrazioni edilizie per i beni immobili

Le detrazioni dall’imposta lorda sui redditi, che possono essere conseguite a fronte del sostenimento di spese per interventi aventi per oggetto beni
immobili, sono:

• la detrazione IRPEF spettante nella misura del 50% sulle spese sostenute sino al 31.12.2024 per gli interventi di mobiliari di recupero del patrimonio edilizio e per gli altri interventi contemplati
  nelle lettere da a) ad l) del co. 15;
• ECOBONUS: la detrazione IRPEF/IRES  spettante nella misura del 50%-65%-70%-75% sulle spese sostenute sino al 31.12.2024 per gli interventi di efficienza energetica;
• SISMABONUS: la detrazione IRPEF/IRES spettante nella misura del 50%-70%-75%-80%-85% sulle spese sostenute sino al 31.12.2024 per interventi di riduzione del rischio sismico;
• ECOSISMABONUS: la detrazione IRPEF/IRES  spettante nella misura dell’80-85% sulle spese sostenute sino al 31.12.2024 per interventi combinati di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico;
• BONUS FACCIATE: la detrazione IRPEF/IRES spettante nella misura del 60% sulle spese sostenute nell’anno 2022 per interventi di rifacimento delle facciate esterne;
• la detrazione IRPEF/IRES spettante nella misura del 75% sulle spese sostenute dall’1.1.2022 sino al 31.12.2022 per interventi finalizzati al superamento e all’eliminazione di barriere architettoniche;
• SUPERBONUS: la detrazione IRPEF/IRES (c.d. “superbonus”), di cui all’art. 119 del DL 34/2020, spettante nella misura del 110% sulle spese sostenute sino al 31.12.2023 per interventi di efficienza energetica, per interventi di riduzione del rischio sismico e, a determinate condizioni, per altre tipologie di interventi espressamente contemplate dai co. 2, 5, 6 e 8 dell’art. 119.

Termini finali delle detrazioni edilizie dopo la legge di Bilancio 2022

Nella tabella che segue abbiamo riassunto i termini finali delle finestre temporali agevolate con bonus spettanti per interventi “edilizi”, in seguito alle novità contenute nella L. 234/2021.

Modalità di fruizione dei benefici fiscali 

La modalità di fruizione naturale dei benefici fiscali riconosciuti sotto forma di detrazioni “edilizie” IRPEF e IRPEF/IRES è quella dello scomputo in dichiarazione della detrazione dall’imposta lorda sul reddito.
Tale modalità di fruizione presuppone evidentemente che il beneficiario sia titolare di una imposta lorda “capiente”, pena l’impossibilità materiale di beneficiare dell’agevolazione che gli spetta.

Nel tempo, il legislatore ha concepito due modalità di fruizione del beneficio alternative a quella “naturale”:

1. la prima modalità alternativa consiste nella scelta di fruire, in luogo della detrazione, di un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo che viene anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi agevolati e che viene da questi recuperato sotto forma di credito di imposta, utilizzabile in compensazione, di importo pari alla detrazione che sarebbe altrimenti spettata al beneficiario.
2. la seconda modalità alternativa consiste nella scelta di cedere a terzi un credito di imposta, corrispondente all’ammontare della detrazione altrimenti spettante, che viene poi utilizzato in compensazione dal cessionario.

Queste modalità alternative aprono evidentemente alla possibilità di fruire in concreto del beneficio anche per quei beneficiari che presenterebbero altrimenti una parziale o totale “incapienza” dell’imposta lorda sul reddito, fermo restando che la spettanza del beneficio (che è cosa diversa dalla sua fruibilità) presuppone in ogni caso che il beneficiario risulti titolare di redditi imponibili in Italia, ancorché assoggettati a regimi di imposizione sostitutiva.

Per le spese sostenute fino all’anno 2019 compreso, lo spazio dato dal legislatore a queste modalità alternative di fruizione del beneficio spettante è stato alquanto circoscritto, sia dal punto di vista oggettivo del tipo di interventi agevolati con riguardo ai quali risultava possibile esercitare queste opzioni, sia dal punto di vista soggettivo di coloro che potevano scegliere in
concreto di applicare lo sconto sul corrispettivo o di acquisire il credito di imposta corrispondente alla detrazione spettante al beneficiario.

Per le spese sostenute negli anni dal 2020 al 2024 e, limitatamente alle spese agevolabili con il superbonus al 110%, di cui all’art. 119 del DL 34/2020, 2025, invece, ciò che prima era eccezione è stato trasformato in regola (e viceversa), in quanto, con l’art. 121 del DL 34/2020, è stata attuata una vera e propria “generalizzazione transitoria” della possibilità di fruire delle detrazioni “edilizie” mediante opzione per lo sconto sul corrispettivo o la cessione del credito, aprendo altresì alla generalità dei soggetti terzi (ivi incluse banche e intermediari finanziari) la possibilità di acquisire i crediti di imposta.
Delle limitazioni alle cessioni successive alla prima, tuttavia, sono state introdotte dal DL 27.1.2022 n. 4 (c.d. “Sostegni-ter”), in corso di conversione in legge alla data di chiusura in redazione.

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