La società semplice (SS) è una società di persone tra le più elementari tra tutte quelle contemplate dal nostro ordinamento.

Nata come società agricola, da alcuni anni viene declinata come società di mero godimento di beni. Ecco perché è un ottimo strumento per tutelare il patrimonio familiare. E in particolare quello immobiliare (ma anche la liquidità) allontanando il rischio di comproprietà sgradevoli. 

Una delle caratteristiche più importanti della società semplice riguarda l’oggetto sociale. A differenza delle altre tipologie societarie, che siano di persona o di capitali, ha come oggetto l’esercizio esclusivo di un’attività economica non commerciale (ex articoli 2249 e 2195, cod. civ..).  Ad esempio, la si può utilizzare per l’esercizio di attività:

• agricola;
• gestione beni immobili;
• gestioni di partecipazioni.

Le Società Semplice Immobiliare di mero godimento

In passato, fino al 1995, la Società Semplice è stata utilizzata per la detenzione di beni e per la loro segregazione. Fino a tale data le Società Semplici non avevano infatti obbligo di iscriversi al Registro Imprese. Era, tuttavia, contestato che si potesse utilizzare una società semplice per il mero godimento di immobili per fungere, sostanzialmente, da semplice “cassaforte” del patrimonio di famiglia.

In questi anni, infatti, la soluzione preferita era la comunione indivisa. La disciplina normativa ai tempi vietava (o almeno così sembrava) l’esercizio di qualunque tipo di attività di gestione immobiliare. Tutte le società, infatti, dovevano svolgere attività commerciale di tipo imprenditoriale. Coloro che volevano intestare immobili ad una società, le davano allora un oggetto commerciale. L’oggetto di solito indicato era la compravendita immobiliare, l’intermediazione o locazione di immobili. Tutto questo avveniva anche se in pratica l’attività esercitata era quella di semplice gestione immobiliare. Un mero godimento degli immobili.

Negli anni abbiamo assistito alla diffusione di tantissime società commerciali il cui unico scopo è la gestione del patrimonio immobiliare dell’imprenditore. 

Con il passare del tempo l’Agenzia delle Entrate non ha visto in modo favorevole questo tipo di società. Basti pensare alla normativa fiscale penalizzante che riguarda le cd “società di comodo“. 

Col tempo dal Fisco è stata però riconosciuta la valenza della società semplice immobiliare, non commerciale, ma di semplice gestione di beni. Il mero godimento è oggi dunque attività consentita, come sancito anche dal Tribunale di Roma con la sentenza 08/11/2016.

L’attività di mero godimento può essere svolta solo dalla società semplice. 

Le caratteristiche e i vantaggi della Società Semplice 

UNA STRUTTURA SNELLA E FLESSIBILE

La struttura della società semplice è molto snella e flessibile, per questo è una delle forme più utilizzate per la pianificazione e la gestione patrimoniale degli assets familiari. 

Infatti, la società semplice non richiede per la sua costituzione un capitale minimo come per le società di capitali ma è costituito dalla somma dei conferimenti apportati dai singoli soci. I conferimenti (secondo gli articoli 2253 e 2342 del codice civile) sono tutti quei beni (in denaro, in crediti, in beni mobili o immobili e attività lavorative) apportati da ogni singolo socio per creare il fondo sociale.

La costituzione può avvenire senza necessità di forme particolari, se non quella della scrittura privata (anche non autenticata),  eccetto nei casi di:

•  conferimento di beni mobili oppure altri diritti reali immobiliari;
• godimento degli stessi a tempo indeterminato o comunque per un periodo eccedente i nove anni,

che necessitano della sottoscrizione di fronte a un notaio ai sensi dell’art 1350 del C.C.

ESENTE DAL FALLIMENTO

La società semplice è caratterizzata autonomia patrimoniale imperfetta. Ciò significa che, come in tutte le società di persone, la responsabilità dei soci, ancorché illimitata e solidale, è difficile che si possa generare perché essendo società di mero godimento, non svolgerà attività. D’altronde è pacifico che non possa fallire, come pure di conseguenza non possano fallire i soci in proprio (art. 2221 c.c. e art. 1 del R.D. 16.3.1942, n. 267, L. fall.).

QUOTA NON PIGNORABILE

Un altro vantaggio è che il creditore particolare del socio non potrà pignorare la quota della società. Come ha chiarito già da diversi anni la Cassazione, le quote delle società di persone non possono essere espropriate finché dura la società a beneficio dei creditori particolari dei soci. 

Ciò vuol dire che, le società semplici proprietarie di immobili di famiglia possono essere una valida alternativa sul piano della protezione alla mera comproprietà di beni immobili intestati a persone fisiche, poiché, in questo caso, i debiti del singolo comproprietario non si possono ripercuotere sull’intero bene, attraverso il pignoramento della quota. 

STRUMENTO IDEALE IN CASO DI SUCCESSIONE

Un ulteriore plus delle SS sta nella possibilità di pianificare in maniera ottimale la successione, in quanto nelle società di persone vale la regola generale della intrasmissibilità della quota. Lo dice l’articolo 2284 del Codice Civile, che dispone che in caso di morte non sia possibile il trasferimento iure haereditatis della quota sociale.  

Gli eredi del socio avranno diritto alla liquidazione del valore della quota, in quanto una volta accettata l’eredità diventeranno creditori della società ma questo, tuttavia, evita che si possano generare comproprietà non gradite, come, per contro, potrebbe accadere in caso di morte di comproprietari.

Perché la SS è uno strumento ideale per la gestione del patrimonio familiare?

La società semplice appare quindi un ottimo ente per la gestione di patrimoni immobiliari per svariate ragioni:

• ha una piena capacità giuridica. Cioè può essere titolare di ogni sorta di diritto o di beni;
• può avere la funzione di aggregatore di ricchezze di più persone fisiche. Per una agevole amministrazione unitaria. Con maggiori vantaggi col crescere del patrimonio;
• evita le problematiche della comproprietà immobiliare (cause di divisione);
• facilità la pianificazione successoria;
• le quote sociali possono essere detenute da società straniere. In tal modo proteggendo l’investimento da creditori personali. Può dunque pienamente assolvere ad una necessità di protezione del patrimonio;
• è sottoposta a tassazione diversa dalle società commerciali, cioè la stessa delle persone fisiche;
• ha bassi costi di gestione;
• la semplicità di forma, consente, a differenza delle società di capitali, di effettuare conferimenti senza perizie;
•  c’è una grande flessibilità di disciplina che permette molte varianti alla struttura base. Secondo le esigenze.
• non è prevista l’assemblea dei soci;
• nessun obbligo di tenuta scritture contabili e redazione del bilancio di cui all’art. 2214 c.c. (salvo l’obbligo di rendiconto);
• non è soggetta alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari;
• non è soggetta a studi di settore (attuali ISA);

L’utilizzo della società semplice nelle realtà familiari, che vogliono tutelare il proprio patrimonio, trova la sua massima esaltazione.

Spaventati dal concetto di “spossessamento” (fanno sempre meno ricorso al Trust) si rivolgono a strumenti societari che gli consentono comunque una forma di godimento diretto del patrimonio, e trovano nello statuto sociale, modellabile secondo le proprie esigenze più disparate, un valido alleato.

 La società semplice è proprio  uno di questi strumenti, soprattutto se il patrimonio vuole essere messo esclusivamente a servizio della famiglia nucleare, escludendo, ad esempio, i non consanguinei (per patto scritto).

La fiscalità della Società Semplice Immobiliare

La Società Semplice immobiliare presenta anche notevoli vantaggi fiscali. 

1. La vendita di immobili detenuti dalla società semplice da più di cinque anni non crea plusvalenza e pertanto permette un guadagno puro non tassato. 
2. Gli utili sono tassati direttamente in capo ai soci, in regime di trasparenza fiscale. Pertanto ciascun socio sarà tenuto a presentare la dichiarazione dei redditi personale, anche nel caso di immobili sfitti.
3. Altro aspetto interessante è che alla Società Semplice non si applicano le normative fiscali punitive previste per le società commerciali di mero godimento, già previste per le società di comodo. 
4. La SS non è soggetta alle verifiche tramite strumenti presuntivi per ricavi e volumi d’affari. 

CONFERIMENTO NELLA SOCIETÀ SEMPLICE IMMOBILIARE

La società semplice all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa (€ 200). 

Nel caso di conferimento di beni immobili il tributo opera in misura pari al 9%. Salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura dei beni conferiti. 

La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria.

DETERMINAZIONE DEL REDDITO

Per determinare il reddito della società semplice immobiliare si sommano i redditi appartenenti a ciascuna categoria. Al pari delle persone fisiche.

IMPUTAZIONE DEL REDDITO

Il reddito prodotto dalle società semplici è imputato per trasparenza ai soci in base alle quote di partecipazione agli utili di ciascun socio., indipendentemente dall’effettiva percezione. Su tali redditi di partecipazioni i soci applicheranno l’imposta personale su basi progressive. L’IRPEF delle persone fisiche socie.

Importanti aspetti:

• la società ha solo il codice fiscale e non la partita iva;
•  non applicazione degli studi di settore;
• “certificazione” del canone di locazione con semplice ricevuta, in luogo della fattura;
• classificazione del reddito prodotto quale reddito fondiario;
• applicazione dell’imposta di registro per gli immobili locati nella misura prevista per le persone fisiche (2%). Si ritiene applicabile quanto previsto per imprenditore individuale. (Risoluzione 20.10.2008, n. 390/E);
• mantenimento dello status di sostituto d’imposta.

La gestione di patrimoni immobiliari attraverso lo strumento della s.s. presenta quindi vantaggi da un punto di vista fiscale meritevoli di attenzione che negli ultimi tempi hanno avuto conferma nei citati provvedimenti di prassi, anche quale conseguenza del maggior utilizzo della s.s. per effetto dei  provvedimenti legislativi periodicamente proposti in tema di “trasformazione agevolata” in s.s. di società commerciali dedite alla gestione di immobili (da ultimo la legge n. 232/2016).

Scegli un consulente adatto per la protezione del tuo patrimonio immobiliare

Se desideri proteggere il tuo patrimonio, nell’interesse tuo e della tua famiglia, conviene rivolgersi a un professionista competente in questa materia, con legami con studi legali esperti in materia legale immobiliare.

Noi di Studio Tramontelli siamo specializzati nella gestione di Società Semplici Immobiliari. 

Se vuoi ricevere una consulenza a riguardo, contattaci. Analizzeremo la tua situazione e ti proporremo le soluzioni finanziarie, fiscali e civili adatte ai tuoi obiettivi.