a cura di Ettore Tramontelli

Nella risposta all’interpello numero 397 del 9 giugno 2021, l’Agenzia delle Entrate torna sui requisiti per poter beneficiare del Superbonus 110 per cento.

Il nuovo documento di prassi rettifica quanto precedentemente chiarito dalla stessa amministrazione finanziaria nella risposta all’interpello numero 231 dello scorso 9 aprile.

Il caso in esame è ancora quello di una cittadina italiana, residente all’estero, unica proprietaria di un fabbricato composto di sei unità immobiliari autonomamente accatastate, la quale intende effettuare un intervento di miglioramento sismico con applicazione della detrazione prevista dall’art 119 del decreto 19/05/2020 n. 34 (decreto Rilancio). 

Le unità, funzionalmente indipendenti, sono suddivise come segue:

  • due appartamenti, uno di classe A/3 e uno di classe A/4;
  • un locale ad uso autorimessa di classe C/6;
  • tre locali usati come magazzino o deposito, di classe C/2.

Come specificato dall’istante, l’autorimessa e il deposito sono pertinenze delle due unità immobiliari. Le altre due unità, invece, non lo sono.

La soluzione prospettata dal contribuente prevede l’applicazione del limite dei 96.000 per quattro unità’ (i due abitativi comprensivi delle pertinenze e le altre due unità C6) ritenendo le pertinenze assorbite dalle unità abitative ai fini del limite massimo, in quanto tutte funzionalmente indipendenti e dotate di autonomo accesso.

In precedenza, nella risposta 231, l’Agenzia di fatto aveva ritenuto applicabile il super bonus solo alle unità abitative (comprensive di pertinenze) inglobandole nel limite unitario (96.000X2) ritenendo applicabili agli edifici magazzino/deposito il sisma bonus ordinario (in difformità con la risposta 87/2021).

Tuttavia, come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici nel parere reso con nota del 2 febbraio 2021 R.U. 031615, dovendo l’intervento di riduzione del rischio sismico analizzare necessariamente l’intera struttura, non è necessario, ai fini del “Super sismabonus” verificare se le unità immobiliari abbiano le caratteristiche previste per gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari (ossia che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno). 

Quando si parla di interventi di miglioramento sismico l’intervento deve interessare l’intera struttura: il fatto che ci sia un accesso indipendente e funzionalmente indipendente, non rileva, ma interessa solo per l’efficientamento energetico. Pertanto l’intervento va inteso sulle parti comuni dell’edificio, non come distintamente accatastate.

Va valutata quindi l’esistenza del condominio. 

Non essendo un condominio soggettivo (abbiamo un unico proprietario, va valutato se esistono i requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio comma 9, lettera a), che prevede l’applicazione del Superbonus agli interventi effettuati «dalle persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».

L’agevolazione per unico proprietario è concessa solo se l’edificio è residenziale

Ciò che va evidenziato, come da risposta dell’Agenzia delle Entrate, è che anche nel caso in cui gli edifici siano posseduti da un unico proprietario, deve essere verificato che tale edificio sia residenziale nella sua interezza.

L’Amministrazione finanziaria specifica inoltre quanto segue:

“Pertanto, è possibile fruire del Superbonus, in presenza di ogni altro requisito, solo qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento. ”

A completamento dei chiarimenti, nel documento di prassi viene sottolineato che è esclusa la possibilità di beneficiare dell’agevolazione introdotta dal decreto Rilancio per le spese sostenute per interventi trainati, realizzati sulle singole unità non residenziali.

Superbonus 110%: rimangono gli stessi limiti di spesa già indicati

Per quanto riguarda i limiti di spesa, si deve fare riferimento a quelli già precedentemente indicati all’istante ma moltiplicati per sei.

Devono in ogni caso essere posti in essere anche tutti gli altri adempimenti necessari, nel rispetto dei requisiti previsti dalla legge.

Deve ad esempio essere rispettato il requisito dell’indipendenza funzionale, stabilito dal decreto Rilancio al comma 1-bis dell’articolo 119 e modificato dalla Legge di Bilancio 2021, all’articolo 1, comma 66, lettera b.

Nella parte finale del documento vengono richiamati i limiti di spesa.

Il tetto massimo da rispettare è di 96 mila euro ma moltiplicato per le sei unità immobiliari che compongono l’intero fabbricato oggetto del documento di prassi.

In precedenza lo stesso limite era stato indicato per le sole quattro unità immobiliari:

  • l’unità abitativa A/4;
  • l’unità abitativa A/3;
  • le due unità immobiliari con funzione di pertinenze.

Restavano invece escluse le spese sostenute per i due locali adibiti a deposito e magazzino di classe C/2.

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