La Legge di Bilancio 2024 (Legge 30 dicembre 2023, n. 213) ha introdotto una nuova ipotesi di plusvalenza immobiliare, ovvero la tassazione della plusvalenza derivante dalla cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus (ai sensi della legge 17 luglio 2020, n. 779).

Dopo qualche mese all’entrata in vigore della normativa, la recente circolare n. 13/E del 13 giugno 2024 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito i dettagli delle modiche e fornito indicazioni operative per gli uffici ed i contribuenti.

 

Modifiche alla disciplina fiscale delle plusvalenze

Le nuove disposizioni hanno apportato significative modifiche agli articoli 67 e 68 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR), che disciplinano la tassazione delle plusvalenze immobiliari, in particolare:

  • modifiche alla disciplina delle plusvalenze in caso di cessione a titolo oneroso di beni immobili (articolo 1, commi da 64 a 67, della Legge di Bilancio 2024);
  • misure in materia di variazione dello stato dei beni (articolo 1, commi 86 e 87, della Legge di Bilancio 2024).

 

Articolo 67 del TUIR: plusvalenza sugli immobili beneficiari di Superbonus

L’articolo 67 del TUIR è stato integrato con una nuova disposizione, che prevede la tassazione delle plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi agevolati:

«le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all’articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo». [TUIR, art. 67, c.1,  b-bis)].

Pertanto, la plusvalenza è tassabile se la cessione avviene entro dieci anni dalla data di conclusione dei lavori oggetto di Superbonus, salvo il caso in cui gli immobili siano stati acquisiti per successione oppure adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del decennio precedente la cessione.

 

Rilevanza Fiscale delle Plusvalenze

Le plusvalenze sono imponibili, limitatamente alla prima cessione, per tutte le tipologie di immobili oggetto di interventi agevolati Superbonus, anche se i lavori sono stati effettuati soltanto sulle parti comuni dell’edificio.

L’Agenzia delle Entrate ha altresì chiarito che la rilevanza fiscale della plusvalenza non è influenzata dalla natura degli interventi eseguiti, dalla percentuale di agevolazione spettante (110%-90%-85%-65%-50%), né dalla modalità di fruizione della detrazione (ad esempio attraverso lo “sconto in fattura” o la cessione del credito).  Inoltre, ai fini della plusvalenza, non è rilevante che il cedente dell’immobile sia un soggetto diverso dagli aventi diritto che hanno eseguito gli interventi ed usufruito del beneficio.

I soggetti per cui si configura la fattispecie di “reddito diverso” in caso di cessione di un immobile possono essere:

  • persone fisiche residenti, purché il reddito non sia conseguito nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni;
  • società semplici e i soggetti a esse equiparati ai sensi dell’articolo 5 del TUIR;
  • enti non commerciali di cui all’articolo 73, comma 1, lettera c), del TUIR, se l’operazione da cui deriva il reddito non è effettuata nell’esercizio d’impresa commerciale;
  • persone fisiche, società ed enti, non residenti, con stabile organizzazione nel territorio dello Stato, se il reddito è prodotto nel territorio dello Stato ai sensi dell’articolo 23 del TUIR al di fuori dalla stabile organizzazione, ovvero, senza stabile organizzazione nel territorio dello Stato, quando il reddito si considera prodotto nel medesimo territorio ai sensi dell’articolo 23 del TUIR.

 

Articolo 68 del TUIR: calcolo della “plusvalenza Superbonus”

L’articolo 68, comma 1, del TUIR è stato invece modificato per integrare la fattispecie b-bis) dell’articolo 67 e, soprattutto, specificare i criteri di calcolo della plusvalenza.

La plusvalenza sulla vendita di immobili e terreni, come previsto dal medesimo comma, si calcola come la differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo di acquisto, o costo di costruzione, del bene ceduto, incrementato di ogni altro costo inerente al bene stesso.

La novità consiste nella previsione di criteri specifici per determinare il «costo inerente al bene» in relazione alla nuova ipotesi di plusvalenza Superbonus, prevendendo anche la totale esclusione dell’importo dei lavori, in base al tempo trascorso tra la data di conclusione degli interventi agevolati e la data di cessione dell’immobile.

 

Vendita dell’immobile entro 5 anni dagli interventi Superbonus

Se l’immobile è venduto entro cinque anni dalla conclusione dei lavori, le spese relative agli interventi agevolati non concorrono alla valutazione del “costo del bene” nel caso in cui si sia usufruito della detrazione al 110% mediante lo “sconto in fattura” o la cessione del credito (entrambe le condizioni devono essere verificate).

Nel caso in cui siano stati realizzati interventi agevolati sia al 110% che con percentuali inferiori, le spese che hanno usufruito di detrazioni inferiori al 110% concorrono invece al costo del bene ceduto. Analogamente, concorre l’importo di incentivo al 110% usufruito attraverso la detrazione in quote annuali in dichiarazione dei redditi.

 

Vendita dell’immobile dopo più di 5 anni dagli interventi Superbonus

Se la cessione avviene tra cinque e dieci anni dalla conclusione dei lavori, le spese irrilevanti in base ai criteri descritti al punto precedente possono essere invece addizionate al “costo del bene” per una quota del 50%.

Inoltre, in questo caso, il prezzo di acquisto (o costruzione) del bene è rivalutato in base alla variazione dell’indice ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.

 

Imposta Sostitutiva

La nuova normativa estende anche alle plusvalenze Superbonus la possibilità di applicare l’imposta sostitutiva del 26%, come prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge 23 dicembre 2005, n. 266.

 

Decorrenza della nuova “plusvalenza Superbonus”

La Legge di Bilancio 2024 è entrata in vigore a partire dal 1° gennaio 2024, pertanto sono soggette alle nuove regole di tassazione tutte le vendite di immobili, oggetto di interventi Superbonus e concluse dopo questa data.

 

Misure in materia di variazione dello stato dei beni e rendita catastale

L’articolo 1, commi 86 e 87, della legge di bilancio 2024 introduce novità per adeguare la rendita catastale delle unità immobiliari che hanno beneficiato del Superbonus. L’Agenzia delle Entrate utilizzerà tecnologie avanzate e l’analisi delle banche dati per verificare che siano state presentate le dichiarazioni di variazione dello stato dei beni per gli immobili oggetto degli interventi Superbonus, assicurando che la rendita catastale sia aggiornata in base ai miglioramenti ottenuti. Se le dichiarazioni non sono state presentate, l’Agenzia invierà comunicazioni ai contribuenti per sollecitarli a regolarizzare la loro posizione, stimolando così la compliance fiscale.

 

Conclusione

La circolare dell’Agenzia delle Entrate ha fornito importanti delucidazioni sui criteri per il calcolo e la tassazione delle plusvalenze derivanti dalla cessione di immobili oggetto di interventi Superbonus. Considerando l’impatto fiscale delle nuove norme, diventa fondamentale per i contribuenti valutare attentamente costi e benefici dell’opportunità di vendere un immobile che ha usufruito del Superbonus. La corretta gestione delle tempistiche di vendita, la comprensione delle esclusioni e la consapevolezza delle possibili implicazioni fiscali possono fare una significativa differenza nel bilancio finale dell’operazione.